Les diagnostics immobiliers sont établis afin d’informer les acheteurs et locataires de certains aspects techniques des biens qui les intéressent. Ils peuvent également être sollicités par des propriétaires occupants qui désirent de connaître les potentiels risques et donc les travaux à envisager.
Comprendre les termes clés
Chaque diagnostic est établi dans un but précis. Il convient donc de comprendre l’intérêt de chacun d’entre eux. Si vous êtes à la recherche d’un avis/conseil professionnel concernant les diagnostics immobiliers, rendez-vous sur www.amiantediagnostic.fr.
L’état des risques et pollutions (ERP)
Certaines zones sont exposées à des risques pouvant être d’ordre naturel, chimique, sismique, minier…. Un arrêté préfectoral définit la liste des communes concernées dans chaque département. Lorsqu’un bien immobilier est construit dans une telle zone, il y a obligation de faire établir un état des risques et pollutions. L’ERP concerne aussi bien les constructions que les terrains et parcelles.
La validité de l’ERP est limitée à 6 mois. Le document doit obligatoirement être joint à la promesse ou l’acte de vente en cas de mise en vente du bien concerné. Les bailleurs sont également tenus de l’annexer au bail de location.
Ce diagnostic engage la responsabilité du propriétaire qui est passible d’une amende de 300 000€ et éventuellement de 2 ans d’emprisonnement. Il est donc primordial de faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié pour le remplissage du formulaire. Les sanctions s’appliquent en effet en cas de fausse information et en l’absence de transmission volontaire l’ERP à l’acheteur/locataire.
Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP)
Les logements anciens et plus précisément ceux construits avant 1949 doivent faire l’objet d’un constat des risques d’exposition au plomb, substance présente dans la plupart des anciennes peintures.
Le diagnostic consiste à évaluer la concentration en plomb. Le diagnostiqueur oriente ses recherches sur les revêtements à l’instar des peintures mais aussi des briques et autres éléments anciens. Si les revêtements extérieurs comme les volets sont anciens, ils font aussi l’objet d’une recherche de présence de plomb. De la même manière, l’ensemble des annexes construites en prévision d’un usage courant (garage, buanderie…) doit être diagnostiqué.
Le document est à remplir par un professionnel certifié qui indique à la fois la concentration en plomb et l’état de conservation des éléments analysés. Une notice est impérativement annexée au document pour informer le propriétaire/locataire sur les risques pour la santé.
En cas de vente, le vendeur doit fournir un Crep de moins de 1 an si la concentration en plomb est supérieure ou égale à 1 mg/cm². Cette validité est portée à 6 ans en cas de résultat positif. Des travaux seront à réaliser suivant les préconisations du diagnostiqueur.
La validité est illimitée si le diagnostic révèle une teneur en plomb inférieure à 1 mg/cm².
Le diagnostic amiante
Egalement appelé état d’amiante, ce diagnostic est obligatoire pour tous les bâtiments dont le permis de construire date d’avant juillet 1977. Il permet de confirmer la présence ou l’absence d’amiante, matériau nocif à la santé.
Si le diagnostic date d’avant le 1er avril 2013, il doit impérativement être refait. En revanche, la validité est illimitée pour les états d’amiante réalisés depuis cette même date de référence. Il est néanmoins judicieux de solliciter un nouveau diagnostic à la suite de travaux de rénovation car les interventions pourraient mettre en évidence la présence d’amiante non détectées précédemment.
Le diagnostic gaz
Un grand nombre de logements est alimenté au gaz pour couvrir des besoins aussi variés que la cuisson et le chauffage. Néanmoins, la vétusté des installations constitue un risque pour la sécurité des occupants. Depuis le 1er novembre 2007, le diagnostic gaz est donc obligatoire avec pour objectif de vérifier l’état des installations intérieures datant de plus de 15 ans. En plus du bâtiment principal, les dépendances sont également concernées par ce diagnostic. Il décrit l’état des appareils et tuyauteries fixes, l’aménagement des espaces d’installation et l’état des accessoires.
Le diagnostic gaz doit être réalisé en amont d’une mise en vente mais aussi avant la mise en location du bien immobilier concerné. Il est effectué conformément à une méthodologie strictement réglementée ce qui exige l’intervention d’un professionnel qualifié.
Il est à préciser que le diagnostic ne nécessite pas le démontage des installations. Le constat détermine les actions à entreprendre que ce soit dans les plus brefs délais ou avec une possibilité de programmer les travaux ultérieurement.
Le diagnostic est valide 3 ans.
Le diagnostic plomb
La dangerosité du plomb pour la santé n’a été constatée que tardivement ce qui explique pourquoi on retrouve encore des traces de cette substance dans de nombreuses constructions. La présence de plomb est pourtant une cause courante de saturnisme, mais pas seulement.
L’utilisation du plomb s’est révélée courante jusqu’en 1948. Il a principalement été intégré aux peintures, augmentant la toxicité des constructions antérieures à cette période.
Le diagnostic plomb est réalisé en amont du Crep, ce dernier portant principalement sur les risques liés à une exposition au matériau. Les diagnostiqueurs se munissent donc d’un appareil doté d’une source radioactive pour déterminer s’il y a ou non présence de plomb.
Un rapport positif est valide 1 an dans le cadre d’une vente et 6 ans dans le cadre d’une location. Les rapports négatifs sont à validité illimitée.
Le diagnostic électricité
Tout comme le diagnostic gaz, le diagnostic électricité s’impose à tout logement dont l’installation électrique a été réalisée il y a plus de 15 ans. Il vise à contrôler l’état du réseau en vue d’identifier les éventuelles faiblesses de l’installation et donc de prévoir les mesures correctives qui s’imposent.
Le diagnostic électricité ne peut être réalisé par un électricien. Il est indispensable de confier la tâche à un diagnostiqueur certifié qui possède les connaissances requises afin d’observer, d’analyser et de constater l’état de l’installation. L’intervention se limite au circuit externe, ce qui suffit à informer les futurs occupants de la qualité du réseau.
En cas de vente, le diagnostic électricité se dote d’une validité de 3 ans. Dans le cadre d’une location, sa validité s’étale sur 6 ans.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Notre consommation d’énergie n’est pas sans conséquences sur l’environnement. Le DPE vise donc à analyser ces impacts.
Le DPE permet de noter chaque logement sur une échelle de performance énergétique. D’une part, il évalue la capacité de la construction à économiser ou non les énergies utilisées. D’autre part, le DPE offre la possibilité de déterminer le taux d’émissions de gaz à effet de serre du même logement.
Le résultat du DPE est valide 10 ans. Il doit toutefois être refait si des rénovations pouvant le modifier sont réalisées avant son échéance.
Les diagnostics immobiliers à entreprendre sont donc généralement conditionnés par l’âge de la construction. Dans tous les cas, le diagnostiqueur doit être certifié et le document fourni aux candidats à l’achat ou à la location doit être à jour sous peine de sanctions.